04-09-2019

Il Rent to buy: “maneggiare con cura”

… In due righe.

Ma anche:

Sovente, nell’attività quotidiana di agente immobiliare, mi viene richiesto se disponiamo di immobili da acquistarsi con la formula“Rent to buy”.Altri, più “tradizionalisti”, mi chiedono soluzioni con “affitto con riscatto”.

In  Versilia,  ambito in cui opero, raramente ho visto applicare questo tipo di contratto, alle volte utilizzato da chi ha “molto invenduto” (negli ultimi tempi, data la crisi ormai decennale, questa può essere la situazione di alcuni costruttori).

Nonostante un preciso sforzo del legislatore, che con il  D.L. 133/2014, all’art. 23, comma primo (“Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”), convertito in L. 164/2014,ha disciplinato questo istituto giuridico, esso in realtà non è stato ancora completamente “metabolizzato” nemmeno dagli addetti ai lavori. Comunque, chi fosse interessato a contrarre con il “Rent to buy”, è sempre preferibile che si faccia seguire, per ogni aspetto,da un  Notaio  di fiducia.

Con il “Rent to buy”si viene immessi sin da subito nel godimento di un immobile che si desidera acquistare in un secondo tempo; ciò, pagando periodicamente una somma formata – di solito al 50% – da una quota di canone di locazione; dall’altra, da una quota come acconto sul prezzo finale. Quando si perfezionerà l’acquisto, dal prezzo finale dovranno essere scomputati i canoni pagati in precedenza.

Prendiamo l’ipotesi di un immobile del costo di centomila Euro. Il canone è stato convenuto in mille Euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 Euro, viene conteggiato per il godimento del bene, come se si trattasse di una locazione. Come tale, questa parte si perde. La parte residuante (cioè 500 Euro), viene imputata al prezzo, come se si trattasse di un acconto. Se – siamo ancora nel campo dell’esempio – dopo cinque anni il conduttore deciderà di acquistare il bene, non dovrà pagare centomila Euro, bensì settantamila Euro; la differenza (trentamila Euro), infatti, è già stata corrisposta con parte dei canoni.

Questo tipo di contratto può esseretrascritto nei registri immobiliari. Si risolve in caso di mancato pagamento – anche non consecutivo – di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. Gli effetti della trascrizione coprono tutta la durata del contratto di locazione; comunque un periodo non superiore a dieci anni. In caso d’inadempimento all’impegno di acquisto e vendita,si può ottenere dal giudice una sentenza che produca gli stessi effetti della compravendita. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso dovrà restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. Il concedente, invece, avrà diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisirà interamente i canoni a titolo d’indennità, se non è stato diversamente stabilito nel contratto.

Per promuovere il “Rent to buy”, e allo stesso tempo chiarirne il quadro normativo, il  Notariato  ha fornito precise “istruzioni per l’uso”, facendo luce su vantaggi e rischi per chi vende con il “Rent to buy”.Il  vantaggio  principale consiste nella possibilità di trovare un maggior numero di acquirenti. Ilrischioè che il conduttore non intenda più acquistare l’immobile (anche se – in tal caso – il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato). L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente; e di dovere ricorrere al giudice per liberarlo.

Quanto alle tutele che il venditore può adottare, viene suggerito che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione. E che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il concedente venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari.

Dal punto di vista delle tutele del conduttore-futuro acquirente, il Notariato sottolinea, invece, che la trascrizione consentirà all’inquilino di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergessero dopo la stipula del contratto di “Rent to buy”.Lo stesso dicasi per il caso del fallimento del concedente: il conduttore verrebbe preferito rispetto ad altri creditori sul ricavato della vendita all’asta.

I notai precisano, poi, come il “Rent to buy”possa avere per oggetto qualsiasi immobile;  anche ad uso diverso dall’abitativo(persino i  terreni). Ed anche se trattisi di fabbricato in corso di edificazione, o al “grezzo”.

Le  clausole  che si suggerisce d’inserire nell’atto–l’elenco non è esaustivo – sono, per esempio, quelle relative alle spese. Gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile (e relative parti condominiali), dovranno restare a carico del conduttore-futuro acquirente. A tal fine, si chiarisce che s’intendono come ordinaria manutenzione le riparazioni che riguardino elementi accessori dell’immobile che, di per sé, si deteriorano per il solo effetto del normale uso. A titolo esemplificativo, si citano quelle relative a:

- rubinetterie;

- scarichi;

- interruttori;

- maniglie;

- vetri;

- rivestimenti;

- sanitari;

- impianti di luce, acqua e gas non interni alla struttura del fabbricato.

Diversamente, le riparazioni straordinarie dell’immobile (e delle relative parti condominiali) vengono poste a carico del concedente. Tali si considerano quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri, delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento – per intero o parziale – dei tetti, dei solai, delle scale, degli acquedotti, dei muri di sostegno o di cinta; nonché tutte quelle riparazioni che riguardano parti strutturali dell’edificio, o che comportano la sostituzione d’impianti di dotazione.

La parte conduttrice deve altresì corrispondere, durante la concessione in godimento, l’interesse (nella misura del tasso legale) delle somme spese per le riparazioni straordinarie (salva la facoltà per le parti di convenire – di volta in volta – diverse modalità d’imputazione di dette spese). Inoltre, se la parte concedente si rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico, o le ritarda senza giustificato motivo, è in facoltà del conduttore di farle eseguire a proprie spese, salvo il diritto di ottenerne il rimborso senza interessi al termine della concessione del godimento.

Altra clausolache potrebbe essere inserita, quella che riconosce alla parte conduttrice un’indennità per i miglioramenti dalla stessa apportati all’immobile, laddove non eserciti, nei termini convenuti, il diritto all’acquisto; sempreché detti miglioramenti sussistano al momento della restituzione del bene.

Con ulteriore pattuizione, si aggiunge che il conduttore non potrà apportare modifica o innovazione alcuna, senza il preventivo consenso scritto di parte concedente; e che, in caso di risoluzione del contratto, nessuna somma o indennità potrà essere vantata dal conduttore per le eventuali modifiche o innovazioni; salvo che il concedente non le abbia autorizzate per iscritto, impegnandosi a riconoscere, in tutto o in parte, la spesa.

Lumi dal Notariato anche sugli aspetti condominiali: per il pagamento dei contributi le parti rispondono in solido. Il diritto di voto, nelle assemblee su ordini del giorno relativi ad affari attinenti all’ordinaria manutenzione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni spetta all’inquilino; nelle altre assemblee, al concedente.

Per quanto riguarda il  regimefiscale  applicabile ai contratti“Rent to buy”,vale quanto alla circolare dell’Agenzia delle Entrate numero 4/2015. All’interno della cifra pagata dal conduttore vanno distinte due diverse quote: una ha natura di  canone di locazione  (da tassare come tale); l’altra,  di anticipo del corrispettivo pattuito per la futura cessione immobiliare  (da trattare come acconto sul prezzo finale).

Se il concedente/locatore è un soggetto privato, che non agisce in regime d’impresa, la quota del canone percepito per avere concesso il godimento dell’immobile rientra tra i redditi di fabbricati assoggettati all’IRPEF (o, in presenza delle condizioni necessarie, alla cedolare secca); e sconta l’imposta di registro nella misura del 2%, che sarà ripartita con l’inquilino acquirente. Per la quota da imputare a corrispettivo di vendita, invece, l’imposta di registro è pari al 3%, interamente a carico dell’inquilino acquirente.

Quando il locatore è un’impresa,  durante il periodo di locazione (relativamente alla quota di canone ricevuta per il godimento dell’immobile), essa deve determinare il reddito d’impresa secondo le ordinarie regole per le locazioni (lo stesso principio vale per l’Iva). La parte di canone destinata ad acconto sul prezzo di vendita, invece, non genera reddito e va contabilizzata come debiti verso il conduttore (ai fini Iva si applica lo stesso trattamento riservato ai corrispettivi per le cessioni di immobili abitativi e strumentali).

In campo  Registro,  rilevano entrambe le quote di canone. Per gli acconti prezzo, se soggetti ad Iva, è dovuta la misura fissa di 200 Euro; diversamente, si applica il 2%. Per le quote relative al godimento dell’immobile, se il potenziale venditore ha optato per l’applicazione dell’Iva, è dovuta l’imposta di registro in misura fissa (67 Euro in presenza di scrittura privata, 200 Euro negli altri casi; se non c’è l’Iva, l’imposta di registro dovuta è del 2%, sempre in via solidale tra locatore e locatario.

Quando si procede al  trasferimento del bene,  se il concedente è un  privatoche non agisce in  regime d’impresa, la somma percepita genera una plusvalenza tassabile ai fini IRPEF solo se la cessione avviene prima che siano passati cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione. Dall’imposta di registro dovuta per  l’atto definitivova scomputata quella pagata in relazione agli acconti prezzo.

Se il concedente è un’impresa, invece, si genera un componente positivo di reddito, ricavo o plusvalenza, a seconda della tipologia d’immobile. La base imponibile ai fini Iva è data dalla cessione  meno  gli acconti pagati sino a quel momento dal conduttore;  non anche i canoni versati per il godimento.

* * * *

è  anche possibile utilizzare  altre forme contrattuali.

1) Il contratto preliminare di compravendita  (trascritto nei registri immobiliari)  con consegna anticipata dell’immobile e pagamento rateale, per esempio, è più appetibile per il concedente, in quanto–a differenza del“Rent to buy”–, comporta  l’obbligodi acquisto, e non la facoltà.è’denominato anche  “Help tobuy”.

2) Il“Buy to rent”  è  una compravendita a rate soggetta alla condizione risolutiva del mancato pagamento del  prezzo,caratterizzata da un immediato trasferimento della proprietà dell’immobile a fronte di un pagamento rateale, garantito dalla previsione che comporta il  ritrasferimento  della proprietà in capo al venditore, in caso d’inadempimento da parte dell’acquirente.

3) La vendita con riserva della proprietà, infine, può agevolare l’acquirente  che non può avere accesso al credito.  Attraverso la rateizzazione del prezzo, di fatto, la vendita viene finanziata

– in luogo di un istituto di credito – dal venditore, che rimane tutelato dal meccanismo della  riserva di proprietà  contro il rischio dell’inadempimento.

* * * *

Ringraziando tutti quelli che si sono spinti sin qua, ritenendolo utile,  allego:

• Schema di  Contratto di concessione del godimento con diritto d’acquisto– ai sensi dell’art. 23, D.L. 12 settembre 2014, n. 133 – del Consiglio nazionale del notariato.